Rechtsfragen rund um die Immobilie

14. Dezember 2016

Das Thema „Immobilien“ wird immer wichtiger. Spätestens seit dem Ausbruch der Finanzkrise sowie der darauf folgenden Staatsschulden- und Eurokrise ist die Werthaltigkeit von Immobilien komplett in den Fokus gerückt. Zentraler Aspekt ist dabei die wirtschaftliche Verwertung einer Liegenschaft – zwecks Vermögenserhalts und -mehrung.

Seit jeher ist zumindest in Mittel-Europa, und damit auch in Deutschland, Grund und Boden knapp. Dies trifft entsprechend auch auf bebaute Grundstücke, insbesondere Immobilien, zu. Aufgrund dessen geht die Wertentwicklung bei Immobilien, bei langfristiger Betrachtung, grundsätzlich nach oben. Deutschland ist in den letzten Jahrzehnten auch von größeren Immobilienblasen verschont geblieben. Viele Immobilien werden daher als Renditeobjekte, z.B. zur Altersvorsorge, eingesetzt.  Um monatliche Erträge zu erzielen, erfolgt eine Fremdvermietung oder –pachtung. Bezüglich der Rendite haben die jeweiligen Eigentümer ganz unterschiedliche Zielvorstellungen. Um hier allerdings überhaupt eine Rendite erzielen zu können, ist es unerlässlich, monatlich sichere Miet- oder Pachteinnahmen zu erhalten.

Damit steht eine zentrale Frage immer im Mittelpunkt: Wie ist es um die Bonität des Mieters oder Pächters bestellt? Rechtlich gesehen ist der Vermieter / Verpächter bei der Auswahl grundsätzlich frei. Er hat bei der Auswahl seiner Vertragspartner die Freiheit – bezüglich seines Renditeziels damit allerdings auch das Risiko, dass er sich den „falschen“ Mieter herauspickt. Dem Bürgerlichen Gesetzbuch ist es nämlich egal, wen man sich als Vertragspartner nimmt. Die Frage der Bonität ist, rein rechtlich betrachtet, zweitrangig.

Entsprechend hat der zukünftige Vermieter / Verpächter selbst dafür Sorge zu tragen, sich im eigenen Interesse über seinen Vertragspartner zu informieren. Auf ein allgemein öffentlich geführtes Register für Auskünfte über Mieter/Pächter kann er dabei nicht zurückgreifen. Es besteht zwar die Möglichkeit,  sogenannte Vermögensauskünfte einzuholen (z.B. bei Gerichten oder Auskunfteien wie Schufa oder Creditreform). Diese sind allerdings nur bedingt aussagekräftig. Insbesondere mangelt es an der Einpflege wesentlicher Informationen, die für den Vermieter/-pächter von Interesse sind. Ferner ist fraglich, ob diese auf dem neuesten Stand sind  – bzw. ob der Interessent überhaupt von den Auskunfteien erfasst ist.

Bei vielen Vermietungen sollte daher geprüft werden, welche Schritte bei der Prüfung der Bonität (und damit der Auswahl des Mieters/Pächters) vorgenommen werden sollten. Folgende Maßnahmen sind aus Sicht des Verfassers sehr sinnvoll:

  1. Freiwillige Selbstauskunft
  2. Anfrage beim Vorvermieter
  3. Internetrecherche.

Die zwei einfachsten Maßnahmen sind die Internetrecherche und die Anfrage beim Vorvermieter. Suchmaschinen wie www.yasni.de geben einen ersten Eindruck über den Interessenten. Zudem sollte von jedem in Betracht kommenden Interessenten die Telefonnummer und Anschrift des aktuellen/letzten Vermieters erfragt werden. In Abstimmung und mit Einwilligung des Interessenten kann sodann Kontakt zum aktuellen Vermieter mit der Bitte um Auskunft über das Mietverhältnis aufgenommen werden. Die mit diesem Verfahren getätigten Erfahrungen waren beim Verfasser ausnahmslos positiv. Unseriöse Interessenten („Mietnomaden“) haben i.d.R. keine Angaben gemacht bzw. die Kontaktaufnahme untersagt. Ein kostengünstiger und gleichzeitig äußerst wirksamer Primärschutz!

Ebenfalls extrem wichtig ist die sogenannte freiwillige Selbstauskunft. Was verbirgt sich hinter dieser? Bei der Selbstauskunft handelt es sich um einen Fragebogen, den der Miet- oder Pachtinteressent auf freiwilliger Basis gegenüber dem Vermieter/Verpächter abgibt. Wesentliche Fragen sind hier Auskünfte zu seinen wirtschaftlichen Verhältnissen und beruflichen Status mitsamt Offenlegung der Einkommensverhältnisse. Ferner werden Angaben zu eventuellen Straf-/Ordnungswidrigkeitsverfahren als auch Informationen zu Zahlungsproblemen, eidesstattlichen Versicherungen und Privatinsolvenzen erfragt. Die Selbstauskunft sollte zu Beweiszwecken schriftlich auf einem vorgefertigten Bogen abgegeben und deren Echtheit durch eine Unterschrift des Interessenten bestätigt sein. Einen entsprechenden Fragebogen stellt der Verfasser auf Nachfrage gerne zur Verfügung.

Praxistipp: Über die Einkommensverhältnisse sollten in jedem Fall Nachweise verlangt werden – grundsätzlich  durch Vorlage der drei letzten Gehaltsabrechnungen. Bei Selbständigen und Unternehmern sind der Einkommensteuerbescheid bzw. die Bilanz/Überschussrechnung vorzulegen, bei Rentnern der Rentenbescheid. Verweigert der Interessent diese Einsichtnahme, ist aus Sicht des Verfassers höchste Vorsicht geboten. Ein Vertragsabschluss sollte nicht erfolgen.

Die Frage ist nunmehr, wie in der Praxis mit einer solchen schriftlichen Selbstauskunft umzugehen ist. Verweigert der Interessent die Selbstauskunft, empfiehlt es sich, einmal kurz das Gespräch zu suchen, um die Gründe für diese Haltung in Erfahrung zu bringen. Sind diese nicht plausibel, ist die dringendste Empfehlung des Verfassers, von einem Vertragsverhältnis Abstand zu nehmen – ohne weitere Begründung durch simplen Abbruch der Vertragsverhandlungen. Wenn der Interessent eine bestimmte Frage nicht beantwortet, gilt dies entsprechend. Zu beachten ist zudem das so genannte „Recht auf Lüge“. Das „Recht auf Lüge“ befasst sich damit, ob die Frage des Vermieters/Verpächters überhaupt zulässig ist. Verletzt etwa die Frage (z. B. nach der sexuellen Identität / Religion etc.) das Recht auf informationelle Selbstbestimmung oder das AGG, ist sie unzulässig. Der Mieter dürfte dann ohne weitere rechtliche Konsequenzen lügen. Hingegen sind Fragen zu Einkommensverhältnissen und Arbeitgebern auf jeden Fall zulässig. Dabei hat der Interessent wahrheitsgemäß zu antworten. Dies folgt aus § 535 Abs. 2 BGB, nach dem die Hauptpflicht des Mieters, als maßgebliches Entscheidungskriterium, in der Zahlung des Mietzinses liegt (LG München, Urteil v. 25.03.2009, AZ: 14 S 18532/08). Somit sind wirtschaftliche Fragen wahrheitsgemäß zu beantworten.

Was passiert aber nun, wenn ein Mietinteressent/Mieter falsche Auskünfte über die Höhe seiner Einkünfte getätigt hat, ohne dass ihm eine „Recht auf Lüge“ zusteht?

Hier wäre dann bei Kenntnis durch den Vermieter unverzüglich die Anfechtung des geschlossenen Vertrages gegenüber der anderen Vertragspartei zu erklären. Als einseitige Willenserklärung ist diese, zwecks Wirksamkeit, empfangsbedürftig. Daher sollte die Anfechtung sicherheitshalber per Einschreiben erklärt werden. Mit der Anfechtung wäre der Vertrag sodann aus der Welt (AG München, Urteil v. 30.06.2015, AZ: 411 C 27176/14).

Diesem Vorgehen ist der Vorzug zu geben gegenüber einer Kündigung aufgrund von Mietrückständen. Gemäß § 569 III Nr. 2 BGB gilt hier eine sogenannte Schonfrist,  die schon einmal dafür sorgen kann, ein entsprechendes Klageverfahren vor Gericht zu verlieren.

Praxistipp: Gerade bei kleineren Objekten, z. B. der Einliegerwohnung, spielt das „Bauchgefühl“ eine große Rolle. Treffen Sie in diesen Fällen den Interessenten immer auch persönlich und machen Sie sich ein Bild. Ist er Ihnen unsympathisch, fokussieren Sie Ihre Bemühungen – ohne weitere Begründung – besser auf einen anderen Interessenten. Die Erfahrung zeigt: Ein erster unsympathischer Eindruck wird bei näherem Kontakt seltenbesser!

Fazit:

Es kann jedem Eigentümer nur dringend geraten werden, bei der Auswahl seiner Mieter äußerste Vorsicht walten zu lassen sowie einmalig etwas Zeit und/oder Geld zu investieren. Dies rentiert sich doppelt. Fehler bei der Mieterauswahl kosten häufig mehrere Tausend Euros – und sehr, sehr viele Nerven. Eine kritische Vorgehensweise mit einer gesunden Skepsis ist hier sicherlich angezeigt. Der „Drei-Klang“ aus  Auskunft, Internetrecherche und schriftlicher Selbstauskunft sollte nach Ansicht des Verfassers in jedem Fall durchgeführt werden. Entweder man macht es selber oder beauftragt Profis. Die wesentlichen Angaben sind zu belegen. Bestehen anlässlich der übergebenen Unterlagen und getätigten Auskünfte auch nur irgendwelche Verdachtsmomente, sollte der Mietinteressent diese restlos ausräumen können.

Bei einer nachweisbaren Lüge sollte der Vertrag unverzüglich angefochten werden. Der Vermieter stellt sich dadurch auch nicht schlechter, weil er seinen Zahlungsanspruch auf Miete/Pacht durch die Anfechtung vermeintlich verlieren könnte: Nach dem Bereicherungsrecht (§§ 812 ff. BGB) steht dem Vermieter bis zum Auszug ein Nutzungsentgelt, quasi als Mietzins, zu. Sollte der Mieter allerdings zahlungsunfähig sein, würde der Vermieter  trotz Anfechtung kein Geld erhalten. Damit gilt: die Bonität der Mieter ist alles!

Bochum, 16.08.2016

Fimpeler